전세보증금 반환보증 전세금 돌려받는 시기 방법 총정리

전세보증금 반환보증에 대한 관심이 많아지고 있는데요, 전세보증금으로 계약이 끝난 다음에도 집주인이 보증금이 돌려주지 않는 경우 이사 갈 집의 보증금을 내지 못하게 되는 등 난감한 상황이 발생할 수 있고 전세보증금을 떼이는 경우도 있기 때문입니다.

집주인이 경제적 어려움을 겪을 경우 소송에 익숙하지 않은 세입자는 보증금으로 손해를 보는 경향이 있으며, 최악의 시나리오는 집이 경매로 넘어가다가 갑자기 집이 경매로 넘어가 집주인이 바뀌는 것입니다.

경매금액은 채권의 우선순위에 따라 배정되며, 이 경우 보증금보다 우선순위가 높은 채권이 있을 경우 배정금액이 보증금보다 적어 손실이 발생할 수 있습니다.

보증금은 보통 적게는 몇 천에서 많게는 몇 억 이상이기 때문에 피해액이 클 수밖에 없는데요, 이런 피해를 방지하기 위해 전세보증금 반환보증과 반환 시기, 반환 방법까지 아래에서 자세하게 알아보겠습니다.

전세보증금 반환보증

전세보증금 반환보증은 전세집을 구할 때 꼭 들어 놓아야 할 상품으로서 전세계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금의 반환을 책임져주는 보증상품입니다.

전세보증금 반환보증은 만약 전세가격이 하락하면 전 세입자가 집 주인에게 보증금을 받지 못하는 경우 기관에서 대신 돌려 받을 수 있게 한 보증상품이라고 보시면 됩니다. 전세보증금 반환보증에 가입된 경우 기관에서 먼저 보증금을 돌려주고 집 주인에게 전세금을 돌려 받게 됩니다.

전세보증금 반환보증 가입을 원하시는 경우 주택도시보증공사, 공사주택금융공사, SGI 서울보증보험, 위탁 은행과 위탁 공인중개사무소 등을 통해서 가입이 가능합니다.

전세보증금 반환보증에 추가로 저금리 전세자금 대출이 결합된 상품도 있다고 합니다. 바로 전세금 안심대출인데요, 주택도시보증공사 및 주택금융공사에서 취급하고 있는 상품입니다.

만약 전세보증금 반환보증상품에 가입하지 못한 경우라면 계속해서 아래 내용들을 확인해주시기 바랍니다. 전세보증금 반환보증에 가입하지 못한 경우라도 전세보증금 반환 받을 수 있는 방법이 많이 있습니다.

전세보증금 반환 방법

임차권등기명령

이사할 때 보증금을 돌려받지 못하면 이전에 가졌던 저항과 우선상환권을 잃게 되어 보증금을 돌려받기가 어려워집니다. 이 경우 필요한 것은 임차권등기명령입니다.

임차권 등기명령은 법원의 집행명령에 따라 등기를 완료한 후 임차인에 대한 저항과 우선상환권을 유지하면서 임차인이 자유롭게 임대건물을 나갈 수 있도록 하는 제도입니다.

임차권등기명령 신청서는 아래 첨부파일을 통해 다운받으실 수 있습니다.

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소액보증금 우선변제

소액보증금 우선변제 제도는 소액임차인의 확정일자가 늦는 문제로 인해 선순위로 상환 받지 못하더라도 구금되지 않고 일정금액의 보증금을 먼저 상환 받을 수 있는 제도입니다.

아래 표는 지역별 소액임차인 기준 및 우선변제 한도를 나타낸 것입니다.

지역	소액임차인 기준	우선변제 한도액
서울	1억5천만 원 이하	5천만 원
과밀억제권역 세종특별자치시 용인시 화성시 김포시	1억3천만 원 이하	4천3백만 원
광역시 안산시 광주시 파주시 이천시 평택시	7천만 원 이하	2천3백만 원
그 외 지역	6천만 원 이하	2천만 원

임차인이 임차권등기명령에 임대주택을 등기한 후 주택을 임대하는 경우에는 소액 임차인이라도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

임대차등기명령을 한 임차인의 보증금은 소액임차인으로 보호됩니다.

처음 임대차계약을 체결할 때는 소액임차인이지만, 갱신기간 중 보증금이 인상되어 소액임차인이 아니게 된 경우에는 우선변제권 사용이 불가합니다.

임대보증금 반환자금 보증제도

임대보증금 반환자금 보증제도는 계약 만료 등 각종 해지 사유 발생 시 임대차계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환할 보증금이 부족하거나 기타 계약 해지사유가 발생한 경우에 대비한 제도로 임대사업자에게 적합합니다.

보증신청대상자

주택에 대한 임대차 계약의 임대인으로서 다음 중 하나에 해당하는 경우 신청할 수 있습니다.

임대 기간 만료
최초 임대차계약 후 2년이 경과한 후 임차인과 임대인이 임대차계약을 해지하기로 협의
묵시적 갱신으로 임대 종료
임차인으로 인한 임대차계약 해지

보증대상주택

아래의 모든 요구 사항을 충족하는 주택을 보장합니다.

건물 전체 또는 일부의 공부상 목적은 주택이어야 합니다.
신청자가 소지해야 함
경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 대상주택의 소유권을 침해하지 아니할 것
주상복합건물의 경우 총임대면적의 주거면적은 총임대면적의 1/2이상이어야 합니다.
소득세법상 9억원을 초과하는 고가주택이 아니어야 합니다.

보증신청시기

임대차 종료 사유에 따른 보증 적용 기간은 다음과 같습니다.

임대차 종료 사유	보증 신청 시기
임대차 계약 기간 만료	계약만료일 전·후 3개월 이내
임대차 계약 중도 해지	중도 해지 효력 발생일로부터 기산
임대인과 임차인의 합의에 의한 해지	계약해지일 전·후 3개월 이내 * 최초 임대차 계약 체결 후 2년이 지나야 함
묵시적 갱신에 따른 해지	임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 경과일 전·후 3개월 이내
임차인측의 귀책사유에 따른 해지	임대인이 해지 통지한 날로부터 6개월 경과일 이후 3개월 이내 * 3개월의 기간은 영업일 및 공휴일 포함

보증한도

아래 표에 나온 보증한도별 표시된 보증금액 중에서 최저 금액을 보증한도로 하게 됩니다.

보증한도	금액
통합 보증한도	3억 원~기 보증잔액
보증종류별 보증한도	1억 원~기 임대보증금 반환자금 보증잔액
소요자금별 한도 (3가지 중 가장 적은 금액)	임대보증금의 30% [(목적물가격 X 60%) + 2천5백만 원] – 선순위채권액
주택당 한도	5천만 원

이외에도 아래의 한국주택금융공사 홈페이지에서 임대보증금 반환자금 보증제도에 대한 좀 더 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

https://hf.go.kr/intro/intro.html

HF 한국주택금융공사

금리고정 행복고정

강제 경매 신청

부동산 집행 방법의 하나로 법원은 채무자의 부동산을 압류하여 매각하고 그 수익금은 채권자의 금전적 청구권을 상환하는 데 사용됩니다.

부동산 강제경매 절차는 다음과 같습니다.

강제 경매 신청
강제경매 개시 결정
배당요구 종료 시일 결정 및 고시
판매 준비
판매기일과 판매결정기일의 지정, 공고 및 통지
판매 진행
판매 결정 과정
판매 가격을 지불
배당 과정
소유권 이전 등기 및 인도

집행권원 확보

임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 소송을 통해 임대주택 보증금 반환의 확정판결을 청구하거나 집행기관에 보증금 반환을 위한 경매를 신청할 수 있습니다.

세입자는 임대 기간이 만료된 후 임대 부동산에서 나가지 않더라도 보증금을 청구할 수 있는 권리를 확보하기 위해 소송을 제기할 수 있습니다.

여기서 말하는 집행력이란 국가의 강제력의 존재와 범위를 명시하고 집행력을 부여한 공증서를 말합니다.

내용증명 우편 발송

임대인이 임대차 종료 후에도 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임대차 계약의 사실과 반환할 보증금 금액을 기재한 내용증명을 우편으로 발송하여 보증금 반환을 촉구할 수 있습니다.

다만, 보증금이 반환되지 않는 경우에는 민사조정, 지급명령 등 이외의 민사분쟁해결제도나 환급신청 등의 법적 절차를 밟아야 합니다.

가압류 신청

임대인이 재산을 은닉하거나 수용할 가능성이 있는 경우, 임차인은 재산의 집행을 보존하기 위해 보증금 환불을 신청하기 전에 먼저 임대인의 재산에 대해 압류 신청을 하는 것이 좋습니다.

지급명령

지급명령은 채권자가 일방적으로 채무자의 재산을 요구하는 재판으로, 채무자에게 질문하지 않고 채무자의 재산을 변제하도록 명령하는 재판입니다.

상대방이 지급명령에 대해 이의를 제기하는 경우 일반 소송이 필요하지만 임대인이 보증금 반환 의무가 있음을 인정하고 임차인의 청구에 이의를 제기하지 않을 것으로 예상하는 경우 지급명령 절차를 이용하는 것이 가장 좋습니다.

민사조정 신청

정식 소송을 제기하기 전에 간소화된 민사 절차인 민사 조정 시스템을 이용할 수 있습니다.

소액사건심판 제기

3천만원 이하의 임대보증금으로 간단한 절차로 빠르게 재판을 받을 수 있는 시스템입니다.

약속어음의 공증

임대인이 청구서를 발행하고 임대인에게 보증금을 반환할 것을 약속하는 경우 임차인은 안전을 위해 임대인이 발행한 약속어음을 공증해야 합니다.

공증된 약속어음은 법적으로 공개증거로 인정되어 당사자 간의 분쟁을 사전에 방지하는 역할을 합니다.

보증금반환청구소송 제기

임차인은 임대주택이 이전되기 전이든 후이든 상관없이 임대주택의 보증금을 회수하기 위한 소송의 최종 판결에 따라 보증금을 징수하기 위한 경매를 신청할 수 있습니다.

배당요구

배당금 청구는 채권자가 다른 채권자가 개시한 집행 절차에 참여하고 재산 매각에 대한 보상을 받기 위해 신청하는 것입니다.

다수의 채권자가 경쟁하여 발행대금이 배당에 참여하는 모든 채권자를 만족시키지 못하는 경우 배당금을 우선적으로 배당하며 채권순위 및 내역은 아래 표와 같습니다.

순위	채권 내용
제1순위	집행비용(인지대, 신청서기료, 수수료, 공고비 등)
제2순위	제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)
제3순위	소액보증금 우선변제액 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금
제4순위	당해세 국세: 초지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세 지방세: 재산세, 자동차세, 도시계획세
제5순위	조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일차 임차인
제6순위	각종 조세채권
제7순위	의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료
제8순위	일반채권